【理財專訪】房地產市場概況分析。購房過程和出售流程。房地產交易的法律和法規。王國興地政士事務所

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房地產市場概況分析

Q:目前台灣房地產市場的整體狀況如何?

A:成交量縮

2013年全台房屋買賣移轉棟數約37.1萬棟

2014年全台房屋買賣移轉棟數約32萬棟

2015年全台房屋買賣移轉棟數約29.2萬棟

2016年全台房屋買賣移轉棟數約24.5萬棟

2017年全台房屋買賣移轉棟數約26.6萬棟

2018年全台房屋買賣移轉棟數約27.7萬棟

2019年全台房屋買賣移轉棟數約30萬棟

2020年全台房屋買賣移轉棟數約32.6萬棟

2021年全台房屋買賣移轉棟數約34.8萬棟

2022年全國建物買賣移轉棟數達31.8萬棟

預估2023年買賣移轉量縮減幅度大約15%,整體棟數估計將面臨27萬棟保衛戰。

Q:市場供應和需求的趨勢是什麼?

A:預售市場正常化

成屋市場價格不動;但是成交量會繼續萎縮

Q:有哪些主要的買家和賣家群體?

A:修正平均地權條例實施;投資客會慢慢出場;加上政府青年購屋,剛性需求會增加

Q:價格趨勢

A:價格微幅上漲

Q:最近幾年來,房地產價格有何變化?

A:這三年竹北地區直接價格翻一倍

Q:不同地區的價格趨勢如何?

A:蛋白區頭份/竹南/新豐/湖口/新埔/芎林慢慢挑戰翻倍

Q:有哪些因素影響價格變動?

A:平均地權條例及台積電的業績還有設廠的投資區域

Q:買賣交易流程

Q:購房過程和出售流程是怎樣的?

A:

買賣流程:

第一次:雙方簽約:

代書和買賣雙方,履保的銀行都出席,買方付代書潤筆費1000,

房子支付一成頭期款到履約保證帳戶。

賣方付潤筆費1000,所有權狀正本提供。寫明雙方需負擔的稅負及費用。

第二次,備件用印:

買方需付除了貸款之外的款項,開始辦理報稅及申請銀行貸款。

第三次,完稅:

稅單下來,各自繳費,銀行貸款核下來,貸款付清差額款項。

第四次,交屋:

登記完成辦理驗屋手續,買方貸款銀行代償賣方貸款銀行,清償賣方銀行貸款;取得清償證明、塗銷賣方銀行貸款,最後取得第一順位抵押權。過水電瓦斯結案。

Q:需要什麼文件和許可證?

有無特殊稅收或費用與買賣有關?

A:

買方簽約時應該準備的文件:

1.便章,放代書這裡

2.身分證正.影本

3.自備款一成(至少準備十萬,不足一成部分先簽本票擔保,隔日滙款)

4.簽約手續費1000

賣方簽約時應該準備的文件:

1.印鑑章一枚

(便章一枚,放代書這邊要申報贈與稅用)

2.身分證正本

影印本正反同面三份

3.土地及建物所有權狀正本/停車位證明正本

4. 地價、房屋稅單影本

5 印鑑證明二份

6.水電瓦斯收據

7.銀行存簿影本

8.管理費收據影本

9.辦理土地增值稅自用住宅另外準備戶口名簿影本一份

10.簽約手續費1000

11.若做履約保證;費用萬分之三

Q:地產種類

A:土地及房屋

Q:台灣有哪些主要的房地產種類,例如住宅、商業、農地等?

不同類型的房地產投資有何不同?

法律和法規

A:目前住宅區,大樓優於透天

投資順序

住宅>商業>農地

Q:房地產交易的法律和法規有哪些?

買家和賣家需要遵守的主要規定是什麼?

財務考量建議?

A:要配合平均地權條例;以及實價登錄

財務考量不要超過家庭支出的1/3;最高不可以超過1/2;避免財務問題發生。

Q:購房者需要考慮哪些財務因素,如貸款、利率、稅賦等?

A:如果購買成屋,自備款要準備兩-三成;如果是預售屋要考量每個月的月收入及獎金夠不夠繳納工程款。

Q:如何評估一個投資是否有價值?

地區特點?

A:如果是老房子/老透天的話就要評估是否有機會辦理都更或者是危老

如果是店面的話,要考慮出租價格還有商圈是否仍然在運作、夾娃娃的商店就是商圈衰敗的開始。

Q:不同地區的房地產市場有何特點?

哪些地區是投資者或居民的熱門選擇?

市場前景?

A:蛋黃區價格仍然會微微上漲

蛋白區會挑戰翻倍的價格;推案量會比較多,蛋殼區會慢慢地成為購屋首選,因為價格的問題。

Q:未來幾年,台灣房地產市場的預測如何?有無新的發展項目或趨勢?投資建議?

A:成交價格大概是看回不回;有需要的,只要錢準備好;就應該要買。

買的地方以台積電設廠為首要考量

Q:對於想要投資台灣房地產的人,有什麼建議?

A:這一波主要是上漲通貨膨脹及台積電效應。

Q:有無潛在的風險需要關注?

A:是否兩岸戰爭?

Q:專家見解

A:有需要先買一間,如果新房子買不起就先買15到30年的老屋做裝潢裝修,先求有再求好、老房子會有好地點價格也比較實惠,C P值也比較高、缺點是公設不完整,整體環境比較沒那麼好。

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